bank on line Logo
  בנק און ליין >> הכסף שלך >> הסבר כללי על משכנתאות >> משכנתאות
משכנתאות
מאת: בנק ישראל - 16/12/2010
דרגו את הסקירה
חובה לקרואחובה לקרוא
לימד אותי
הוסיף לי
עזר לי
עניין אותיעניין אותי
סקירות נוספות בנושא הסבר כללי על משכנתאות
    -  -  רגיל  +  +    גירסה להדפסה

רכישת דירת מגורים היא אחת העסקאות הגדולות ביותר במהלך חייו של אדם. לצורך רכישת הדירה יש לעיתים קרובות צורך ליטול הלוואה לדיור כנגד משכון דירת המגורים עצמה. תהליך נטילת ההלוואה לדיור עלול להיות כרוך בחששות ובאי-בהירות.

באמצעות המידע המובא כאן אנו שואפים לאפשר לכם, לקוחות ולקוחות עתידיים של הבנקים, לקבל מידע בסיסי על הלוואות לדיור, להבין את התהליך הכרוך בהעמדת ההלוואה, ואת הקשיים הצפויים במסגרת הליך זה ולסייע בהתמודדות עמם.  ההוראה העיקרית המסדירה את הנושא של הלוואות לדיור מטעם הפיקוח על הבנקים היא הוראת ניהול בנקאי מס' 451 - "נהלים למתן הלוואות לדיור".
 
 
הסבר כללי על הלוואות לדיור
 
מהי הלוואה לדיור?

הלוואה לדיור היא הלוואה המקיימת אחת מאלה, ובלבד שלא ניתנה למטרת עסק:

  1. ההלוואה מיועדת לרכישה או לחכירה של דירת מגורים, בנייתה, הרחבתה או שיפוצה.
  2. ההלוואה מיועדת לרכישת מגרש לבניית דירת מגורים או לרכישת זכות לדירת מגורים תמורת דמי מפתח.
  3. ההלוואה ניתנת במישכון דירת מגורים.
  4. ההלוואה מיועדת למימון פירעון מוקדם של ההלוואה, כאמור בסעיפים קטנים 1 ו-2, במלואה או בחלקה. 

האם הבנק חייב לתת הלוואה לדיור?

 הבנק אינו חייב לתת הלוואה לדיור. על פי סעיף 2 לחוק הבנקאות (שירות ללקוח) התשמ"א - 1981, תאגיד בנקאי אינו חייב לתת שירותים שיש בהם משום מתן אשראי ללקוח. משמע, שהחלטת הבנק אם לאשר בקשה לקבלת הלוואה לדיור, אם לאו, נתונה אך ורק לשיקול דעתו העסקי.

  

מהי "הלוואת זכאות" או "הלוואה מוכוונת" ? 

 הלוואה הניתנת באמצעות הבנק, באחריות המדינה, ידועה גם כ"הלוואת זכאות" או כ"הלוואה מוכוונת". התנאים לקבלת הלוואת זכאות נקבעים על ידי המדינה ואינם בסמכות בנק ישראל. עם זאת, מרגע שההלוואה הועמדה, הבנק מחויב לנהוג בה על פי אותם קריטריונים החלים על הלוואות מכספי בנק, אלא אם כן מצוין אחרת.

 
מהי "הלוואה משלימה" ?  

 

 זוהי הלוואה שניתנה מאמצעיו של הבנק נוסף (כ"השלמה") להלוואה המוכוונת ולאותה מטרה.

 
 מענקים מטעם משרד הבינוי והשיכון
 
בהתאם להחלטות ממשלה, נקבעו קריטריונים שלפיהם לווים זכאים לקבל מהמדינה מענק לרכישת דירה. הואיל ומדובר במענק ולא בהלוואה, הלווים אינם נדרשים לשלם לבנק תשלומים שוטפים לפירעונו. עם זאת, בדרך כלל נקבעים תנאים למענק, ואם הלווים אינם עומדים בתנאים אלה (הנקבעים על ידי הממשלה), המענק הופך להלוואה שעל הלווים לפרוע. 

 

סוגי ההלוואות העיקריים   

 הבנקים מספקים מיגוון רחב של סוגי הלוואות לדיור. בחירה מתאימה של מסלול ההלוואה עשויה לחסוך ללווה כסף רב במהלך חייה של ההלוואה.

סוגי הלוואות שכיחים:

הערות
רכיבי התשלום
סוג ההלוואה
ברוב ההלוואות מסוג זה פירעון מוקדם כרוך בתשלום עמלה.
שיעור הריבית בהלוואה קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה. ההחזר החודשי של ההלוואה, המורכב מקרן וריבית, ידוע מראש וצמוד למדד המחירים לצרכן. שיטת חישוב ההלוואה היא לפי "לוח שפיצר"
הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד
בהלוואה בריבית משתנה, אם הפירעון המוקדם נעשה ביום שינוי הריבית לא תיגבה עמלת פירעון מוקדם (למעט עמלה תפעולית בסך של 60 ש"ח).
ההחזר החודשי של ההלוואה, המורכב מקרן וריבית, צמוד למדד המחירים לצרכן. הריבית ידועה מראש רק ביחס לתקופה הראשונה של ההלוואה. התשלום משתנה בתחנת שינוי הריבית בהתאם למנגנון אובייקטיבי חיצוני הקבוע בהסכם ההלוואה, בצירוף תוספת שנקבעת במועד נטילתה.
(דוגמה למנגנון אובייקטיבי חיצוני: שיעור הריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל/עלות גיוס הון.)
הלוואה בריבית משתנה צמודה למדד
הקרן והריבית לא צמודים למדד המחירים לצרכן, כי אם לריבית הפריים. התשלום משתנה בהתאם לשיעורי ריבית הפריים המתפרסמים בכל חודש, בצירוף תוספת שנקבעת במועד נטילת ההלוואה.
הלוואת פריים
בדרך כלל, הלוואה כזאת היא בריבית משתנה, ובהתאם למועדים שנקבעו בהסכם ההלוואה. הריבית נקבעת מחדש בכל אחד מהמועדים האלה לתקופת הריבית החדשה. עמלת הפירעון המוקדם בגין הלוואה זו תהיה בדרך כלל שולית, או שלא תגבה עמלה כזאת.
קרן וריבית צמודים לדולר. שיעור הריבית נקבע על פי פרסומי הליבור (ריבית בין-בנקאית במט"ח הנקבעת בחו"ל), בצירוף תוספת הנקבעת במועד נטילת ההלוואה. ההלוואה ניתנת ונפרעת בשקלים.
הלוואה צמודה לדולר
הלוואה זו נלקחת בדרך כלל כאשר הלווים מעוניינים במימון לתקופת ביניים לטווח קצר לאחר שהם רכשו דירה חדשה, אולם טרם מכרו את דירתם הישנה.
הלוואה שבה תשלומי הריבית והקרן או רק תשלומי הקרן נגבים בתום תקופת ההלוואה.
הלוואת גרייס (בוליט)
בפירעון הלוואות זכאות לא נגבית עמלת פירעון מוקדם.
את תעודת הזכאות ניתן להנפיק בטרם רכישת הדירה. יצוין, כי אין חובה לממש את תעודת הזכאות בבנק או בנציגות שבו היא הונפקה. על פי רוב, תעודת הזכאות תקפה לשנה וניתן להאריכה אם הלווה עומד בתנאי הזכאות.
הלוואת זכאות היא הלוואה שניתנת על ידי המדינה באמצעות הבנקים, לשם רכישה או בנייה של דירת מגורים. המדינה היא שקובעת את סכום הלוואת הזכאות ואת תנאיה בהתאם לקריטריונים הנקבעים לאוכלוסיות מסוימות, בהתאם למצבם האישי של הזכאים ומיקום הדירה. הקריטריונים מקנים לזכאים ניקוד הקובע את סכום הזכאות ותנאיה.
הלוואת זכאות
 
הריבית על הלוואות המשכנתה אינה נקבעת על ידי בנק ישראל, אלא על ידי הבנקים עצמם, בהתאם לשיקוליהם העסקיים. מידע על ריביות ממוצעות בהלוואות משכנתה שניתנו (לצורך פירעון מוקדם) ניתן למצוא ע"י הקשה כאן
ההחלטה איזה סוג של הלוואה לקחת תלויה במשתנים כלכליים שונים, כגון מדד המחירים לצרכן, ציפיות לשינויי ריבית ושער מטבע ועוד, וביכולת ההחזר העתידית של הלווה.
כללית ניתן להביא בחשבון גם את השיקולים הבאים:
אם הריבית בשוק המשכנתאות נחשבת לגבוהה, כדאי לקחת הלוואה בריבית משתנה, שכן במקרה כזה, כאשר יחל תהליך של ירידת הריבית בשוק, תרד הריבית. נוסף על כך, כשהריבית תהיה נמוכה יהיה ניתן לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה באמצעות נטילת הלוואה אחרת בריבית קבועה ונמוכה באותו בנק או בבנק אחר. עמלת הפירעון המוקדם במקרה כזה תהיה, בדרך כלל, נמוכה.
-
אם הריבית בשוק המשכנתאות נחשבת לנמוכה, כדאי לקחת הלוואה בריבית קבועה לכל אורך תקופת ההלוואה.
-
אם מקור ההכנסה של הלווה הוא בדולרים, יש לשקול נטילת הלוואה המוחזרת אף היא בדולרים.
 
 

סקירות נוספות לכותב :
הקמת מערכת נתוני אשראי נכנסת לשלב האחרון
הפיקוח על הבנקים, בשיתוף המשרד לשוויון חברתי, מכריזים על פעילות "העצמה בנקאית דיגיטלית" לאזרחים הוותיקים
הפיקוח על הבנקים מודיע על מהלך להורדת העמלות לעסקים הקטנים והזעירים
מדריך עמלות

 שלח באי-מייל שלח באי-מייל   גירסה להדפסהגירסה להדפסה 
חזרה לדף קודםחזרה למעלה
סקירות
מידע והדרכה
מעבר בנק
משכנתאות
מדריך עמלות
מחפש מוצר/שירות? בדוק כאן